Как уменьшить доход от продажи на имущественный вычет или расходы на покупку таких объектов

Гражданин при расчете НДФЛ вправе уменьшить доходы от продажисвоего имущества на имущественный вычет или на расходы по приобретению объекта. В некоторых случаях платить НДФЛ вовсе не нужно. Читайте в рекомендации, как применить вычет и в какой сумме, на какие расходы можно уменьшить доходы от продажи, какой пакет документов подготовить, куда и как его подать. Смотрите частные ситуации, когда есть особенности налогообложения, например продажадолевой собственности, имущества несовершеннолетнего, жилья, которое получили в подарок.

Какие доходы облагают

НДФЛ, за некоторым исключением, облагают доходы от продажи имущества:

  • резидентом (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК);
  • нерезидентом, если источником дохода является Россия. Например, доходы от продажи недвижимости, которая находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК).

Какие доходы освободили

Освобождение доходов от НДФЛ зависит от вида продаваемого имущества и статуса продавца, а также от того, сколько лет такое имущество было в его собственности.

Вид имущества

НДФЛ не нужно платить с доходов от продажи:1

  • недвижимого имущества или его долей, находящихся в собственности в течение минимального срока;
  • иного имущества, находящегося в собственности в течение трех и более лет;
  • некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.

Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228, пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217, статьей 217.1 НК.

Внимание: положения пункта 17.1 статьи 217 НК не действуют для доходов от реализации имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности.

Доходы от реализации такого имущества попадают под налогообложение в рамках предпринимательской деятельности. Исключение – жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, а также транспортные средства (письма Минфина от 27.12.2018 № 03-04-07/95343, ФНС от 23.01.2019 № БС-4-11/986). Даже если это имущество использовали в предпринимательских целях.

Статус продавца

Предприниматели в части имущества, которое использовали для бизнеса, и нерезиденты могут применить правила об освобождении доходов от обложения НДФЛ с некоторыми особенностями (п. 9, 10 ст. 2 Закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ, ст. 2 Закона от 27.11.2018 № 425-ФЗ).Общая особенность – освобождение действует только в отношении доходов, которые возникли с 1 января 2019 года.

Для нерезидентов ограничений по составу имущества нет.

Предприниматели при продаже объектов, которые использовали в бизнесе, могут применить освобождение по НДФЛ только в отношении некоторых видов такого имущества: жилой недвижимости и автомобилей.Имеет значение, зарегистрирован ли человек в периоде продажи имущества как предприниматель или нет, а также режим налогообложения в периоде предпринимательства. Подробнее об этом написано в разделе о налогообложении предпринимателей.

В отношении имущества, которое не использовали для бизнеса, предприниматели применяют общие правила.

Минимальный срок владения

Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущество должно находитьсяв собственности непрерывно определенное время. Сколько именно, зависит от вида имущества и от того, когда его купили. Для наглядности смотрите таблицу.

Вид имущества Срок владения имуществом, которое приобрели
01.01.2016 и позже до 01.01.2016
Недвижимое имущество (жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, земельные участки и пр., доли во всемвышеуказанном имуществе) 3 года и более.

Если право собственности получено:

·         в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи, близкого родственника по СК;

·         в результате приватизации;

·         плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Единственное жилье – комната, квартира, дом, часть квартиры, часть жилого дома могут быть освобождены от НДФЛ при продаже, если  находилисьв собственности на дату перехода права к покупателю недвижимого имущества не менее трех лет.При продаже не учитывают другое единственное жилье, которое гражданин приобрел в течение 90 календарных дней до даты регистрации перехода права собственности. Правило про 90 дней действует и для совместной собственности супругов. Освобождение включает и земельный участок, на котором расположен дом и хозяйственные постройки.

5 лет и более в остальных случаях. Этот срок региональные власти вправе уменьшить вплоть до нуля

3 года и более
Движимое имущество (кроме ценных бумаг) 3 года и более

Это следует из положений пункта 17.1 статьи 217, пунктов 3, 4 и 6 статьи 217.1 НК и письма Минфина от 09.04.2015 № 03-04-05/20185.

Как определить срок владения

Срок истекает в соответствующем месяце и числе года исходя из минимального срока владения. Год – это 12 месяцев, которые следуют подряд. Например, если автомобиль находится у гражданина в собственности с 19 июля 2019 года и будет продан 19 июля 2022 года или после этой даты, то доход от егопродажи НДФЛ не облагается. Такой порядок следует из пункта 3 статьи 6.1 НК и подтверждается в письмах Минфина от 13.11.2008 № 03-04-05-01/425 и ФНС от 26.02.2013 № ЕД-3-3/662.

Отсчитывайте минимальный срок владения с даты получения имущества в собственность. Если оно переходило к третьим лицам(например, сначала его продали, а потом выкупили обратно), срок отсчитывайте с момента его последнего приобретения. Общая продолжительность владения этим имуществом значения не имеет. Такие разъяснения даны в письме Минфина от 20.11.2012 № 03-04-05/9-1324.

Если право собственности на имущество подлежит государственной регистрации, срок отсчитывайте от момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такой порядок установлен статьями 219, 223 ГК и подтверждается письмами Минфина от 16.02.2009 № 03-04-05-01/62, от 28.03.2008 № 03-04-05-01/86.

Однако в отдельных ситуациях срок владения имуществом определяйте с учетом некоторых особенностей.

Какими способами уменьшить доходы

Доходы от продажи, уступки прав можно уменьшитьна имущественный налоговый вычет или на расходы, которые связаны с получением дохода. Продавец может выбратьлюбой способ. Учитывайте особенности для некоторых видов имущества и имущественных прав. Так, в отношении имущественных прав выбор ограничен. При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве доход можно уменьшить только на расходы, связанные с его получением.При продаже доли в уставном капитале воспользоваться имущественным налоговым вычетом можно, только когда нет документов о расходах. Такой порядок предусмотрен подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК.

Резидент вправе уменьшить доход от продажи имущества на имущественный налоговый вычет либо на подтвержденные расходы, которые связаны с его получением. Применить оба способа одновременно в отношении одного объекта имущества нельзя (письмо ФНС от 05.08.2009 № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254).Это следует из пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК.

Нерезидент не может уменьшить доходы от продажи имущества на расходы. Это следует из правил вычета: на него можно уменьшить только доходы, облагаемые по ставке 13 процентов. Доходы нерезидентов облагаются по ставке 30 процентов (п. 3 и 4 ст. 210, п. 3 ст. 224 НК, письмо ФНС от 28.08.2018 № БС-4-11/16648). Нерезиденты не вправе применять налоговые вычеты, даже если доходы облагаются по ставке 13 процентов, но она предусмотрена пунктом 3 статьи 224 НК (письмо Минфина от 27.10.2017 № 03-04-05/70750).

Совет: если имущество находилось в собственности человека менее минимального срока, то иногда выгоднее учесть при расчете НДФЛ сумму расходов, связанных с приобретением. Так лучше поступить, если их сумма больше, чем фиксированный вычет.

Пример, как выбрать оптимальный вариант расчета НДФЛ при продаже имущества, которое находится в собственности человека менее минимального срока

П.А. Беспалов (резидент России) в 2020 году купил квартиру по цене 1 200 000 руб. В этом же году он продал квартиру за 1 500 000 руб. Все необходимые документы, подтверждающие расходы, связанные с получением доходов от продажи квартиры, у Беспалова есть.

Квартира находилась в собственности продавца менее минимального срока. Имущественный налоговый вычет составит 1 000 000 руб.

Если Беспалов решит воспользоваться имущественным вычетом, то НДФЛ, который ему нужно будет заплатить по доходам от продажи квартиры, составит:
(1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13% = 65 000 руб.

В этом случае выгоднее уменьшить налогооблагаемый доход на документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры. Тогда НДФЛ, который нужно будет заплатить Беспалову, составит:
(1 500 000 руб. – 1 200 000 руб.) × 13% = 39 000 руб.

Как уменьшить доход на имущественный вычет

Доход от продажи имущества уменьшите на имущественный вычет в сумме самого дохода. Однако в зависимости от вида имущества максимальный размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб.

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, можно применять неоднократно. Каких-либо ограничений на этот счет в НК нет. Вычет при продаже имущества резидент может использоватькаждый раз, когда будет продавать свое имущество (письмо Минфина от 25.02.2010 № 03-04-05/7-68).

Продажа жилья, садового домика, автомобиля

Размер вычета зависит от вида имущества: жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, их доли, автомобили и т. п.Максимальный размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб., если продаете разное имущество. Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 НК.1Как гражданину уменьшить доход от продажи квартиры, дома, дачи, автомобиля на имущественный вычет или…

Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, при продаже имущества взаимозависимому лицу(члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина от 29.10.2010 № 03-04-05/9-656).

Ситуация: можно ли уменьшить доход от продажи имущества на имущественный вычет, связанный с приобретением другого имущества. Например, человек продает квартиру и приобретает жилой дом

Да, можно.

Доходы от продажи имущества можно уменьшить на имущественный налоговый вычет либо на расходы, связанные с получением дохода. Продавец вправе выбрать любой способ уменьшения суммы, которую он получил от продажи имущества. Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК.

При приобретении имущества покупатель также может получить имущественный налоговый вычет, если онимеет на это право(абз. 1 п. 1, подп. 3 п. 1 ст. 220 НК). Однако никаких доходов, облагаемых НДФЛ, при приобретении имущества покупатель не получает. Сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.

Например, человек продает квартиру и покупает частный дом или продает квартиру и покупает новую, при этом имущественный вычет при покупке квартиры он не заявлял. Значит, полученные от продажи имущества доходы он вправе уменьшить:

  • на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры, или на расходы на приобретение квартиры;
  • имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома или другого жилья;
  • другие налоговые вычеты, предусмотренные НК.

Это следует из пунктов 1 и 3 статьи 210, статьи 220 НК и разъяснено в письме Минфина от 11.02.2016 № 03-04-05/7154.

Ситуация: как физлицу применять вычет при продаже жилья, которое купили за счет материнского капитала и субсидий

Если жилье было в собственности меньше минимального срока, применяйте налоговый вычет или уменьшите доходы на сумму расходов.

Учитывайте минимальный срок владения имуществом. Если имущество было в собственности дольше минимального срока, платить налог и сдавать декларацию 3-НДФЛ не нужно. Читайте подробнее, какой срок владения имуществом освобождает от уплаты НДФЛ.

Когда перечисляли деньги за покупку жилья, маткапитал и субсидии считались для целей НДФЛ необлагаемым доходом физлица. В случае продажи имущества теперь такие деньги могут быть расходом. Это следует из подпунктов 1 и 2 пункта 2 статьи 220 НК. Данные выводы приведены в письмах Минфина от 28.06.2019 № 03-04-05/47629 и от 10.07.2014 № 03-04-07/33669 (ФНС направила его нижестоящим инспекциям как обязательное разъяснение письмом от 22.07.2014 № БС-4-11/14019).

С 1 января 2020 года уменьшить доход от продажи можно на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости в размере, пропорциональных доле. При условии, что расходы:

  • произведены владельцем сертификата или его супругом;
  • ранее не принимались к вычету.

Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК.

Есть два варианта, как уменьшить доходы от продажи жилья. Во-первых, применить вычет в сумме 1 000 000 руб., во-вторых, уменьшить доходы от продажи на фактические расходы в связи с покупкой имущества

Пример, как применить имущественный вычет при продаже жилья, которое купили за материнский капитал

26 марта 2019 года семья Ивановых купила комнату за 900 000 руб. В том числе за счет средств материнского капитала и субсидий оплатили 525 000 руб.

21 ноября 2020 года комната продана за сумму 950 000 руб. Имущественный вычет составляет 1 000 000 руб., что больше дохода, который получен от продажи жилья. НДФЛ к оплате нет.

Пример, как уменьшить доходы при продаже жилья, которое купили за материнский капитал, на фактические расходы

26 марта 2019 года семья Ивановых приобрела квартиру за 2 500 000 руб. В том числе за счет средств материнского капитала и субсидий оплатили 525 000 руб.

21 ноября 2020 года квартиру продали за 2 650 000 руб. Доход для целей НДФЛ составляет 150 000 руб. (2 650 000 руб. – 2 500 000 руб.).

НДФЛ к уплате равен 19 500 руб. (150 000 руб. х 13%). Эту сумму надо отразить в декларации 3-НДФЛ, которую подают не позднее 30 апреля 2021 года.

Продажа доли в уставном капитале

Размер вычета к доходам от продажи доли в уставном капитале зависит от того, продаете высвою долю целиком или только ее часть.

При продаже доли полностью, то есть прекратив участие в обществе, доходы уменьшите на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее приобретение. И только если нет документов на расходы, можно воспользоваться вычетом в сумме дохода. Максимальный размер вычета – 250 000 руб.

А вот при продаже части доли доход можно уменьшить только на расходы, которые подтверждены документами. Сумму расходов к вычету возьмите пропорционально реализованной доле. Воспользоваться вычетом в сумме дохода нельзя. Это следует из положений подпункта 1 пункта 1, подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК.

Уменьшение уставного капитала

Доход в виде выплат обществом в денежной или натуральной форме в связи с уменьшением уставного капитала можно уменьшить только на расходы, которые подтверждены документами. Воспользоваться вычетом в сумме дохода нельзя.

Сумму расходов к вычету возьмите пропорционально уменьшению уставного капитала. Например, если уставный капитал уменьшили вдвое, то и уменьшить доход можно на половину фактических расходов. Это следует из положений подпункта 1 пункта 1, подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК.

Как уменьшить доход на расходы

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на фактические расходы, связанные с приобретением этого имущества. Расходы должны быть подтверждены документально (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Делать это можно неоднократно (письмо Минфина от 25.02.2010 № 03-04-05/7-68).

Продажа жилья, садового домика, автомобиля

Доходы от продажи, например, жилья можно уменьшить на фактические расходы, связанные с приобретением этого имущества. Прямого перечня фактических расходов в НК нет. Вы вправе применять по аналогии расходы, которые предусмотрены для вычета при покупке жилья и приведены в пункте 3 статьи 220 НК. Такое мнение высказал Минфин в письме от 20.01.2015 № 03-04-05/1127.

Чтобы уточнить, какие именно расходы получится учесть в составе фактических затрат и за счет этого уменьшить для целей НДФЛ доход от продажи имущества, обратитесь с запросом в Минфин либо свою ИФНС или вышестоящее региональное УФНС.

Расходы должны быть документально подтверждены.

Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина от 28.01.2013 № 03-04-07/7-19 и ФНС от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254).

Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека, и вида имущества, которое продаете, – жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п. Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК.

Ситуация: можно ли доходы от продажи квартиры уменьшить на расходы на страхование и оценку. Расходы были по требованию банка с целью заключить договор ипотеки

Нет, нельзя.

Доходы от продажи квартиры можно уменьшитьлишь на те расходы, которые связаны с ее приобретением. Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК.

Расходы на страхование и оценку недвижимости не связаны с приобретением квартиры, хоть их и оплатили по требованию банка с целью заключить договор ипотеки. Такой вывод представители Минфина сделали в отношении затрат на страхование имущества в письме от 28.04.2012 № 03-04-05/9-569. И несмотря на то что в этом письме ведомство дает разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 НК, ихможно применить и к действующей редакции.

На предмет услуг оценщика и дополнительных видов страхования (личного и титульного) ведомство письменных разъяснений не давало. С учетом письма Минфина от 28.04.2012 № 03-04-05/9-569 оплату услуг оценщика и страховых организаций отнести к расходам на покупку имущества также нельзя.

Также не имеет значения и то, что потратиться на страховку и оценку имущества пришлось, чтобы исполнить требование договора. Действительно, имущество, которое человек приобретает и передает в залог по договору ипотеки, должно быть оценено и застраховано. Такие требования установлены пунктами 1 и 3 статьи 9, подпунктом 9 пункта 1 статьи 14 и статьей 31 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Кроме того, в качестве условия заключения договора ипотеки банк может дополнительно, помимо страхования имущества, обязать человека застраховаться и от других рисков.Например, застраховать жизнь, здоровье и риск потери трудоспособности (личное страхование), а также риск утраты права собственности на заложенную недвижимость (титульное страхование). На практике все расходы на страхование почтивсегда оплачивает заемщик. Тем не менее доходы от продажи квартиры нельзя уменьшить на расходы на страхование и оценку независимо от того, что они оплачены по требованию банка с целью заключить договор ипотеки.

Ситуация: как при продаже квартиры определить сумму расходов на ее приобретение. Продаваемую квартиру гражданин получил в порядке компенсации-возмещения за квартиру в снесенном доме

Сумму расходов определяйте исходя из договора купли-продажи квартиры в снесенном доме.

По общему правилу доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с его приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Для случаев продажи квартир, полученных в порядке компенсации-возмещения, исключений или специальных норм НК не предусматривает.

При продаже квартиры, полученной в порядке компенсации-возмещения за жилую площадь в снесенном доме, человек вправе уменьшить доходы от еепродажи на расходы на приобретение жилой площади в снесенном доме. Подтвердить такие расходы можно договором купли-продажи старой квартиры.

Когда новую квартиру предоставили по договору мены, в расходы можно взять стоимость старой квартиры, прописанную в этом договоре. А если она в договоре не указана, в расчет возьмите рыночную стоимость. Такие разъяснения даны в письмах Минфина от 07.05.2018 № 03-04-05/30665, от 25.07.2017 № 03-04-05/47384, от 23.05.2017 № 03-04-05/33277, от 09.09.2016 № 03-04-05/52864.

Вместе с тем, налоговое ведомство придерживается иной позиции. Стоимость квартиры нужно определять исходя из условий договора с властями о ее передаче. В частности, если в договоре указано, что квартира передана по стоимости согласно справке БТИ, и нет условия о доплате (т. е. старая и новая квартиры равноценны), то для целей НДФЛ сумма расходов будет равна стоимости квартиры по оценке БТИ (письмо ФНС от 20.09.2012 № ЕД-4-3/15695).

Ситуация: как определить налоговую базу по НДФЛ человеку, который уступил право требования по договору участия в долевом строительстве. Деньги поступают не сразу, а частями в разные годы

Уменьшайте налоговую базу по НДФЛ на расходы по мере того, как получаете деньги.

С дохода от реализации права требования к застройщику надо заплатить НДФЛ (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК). При определении налоговой базы физлицо вправе воспользоваться вычетом. Доход от продажи имущественных прав можно уменьшить на расходы, которые связаны с их покупкой (подп. 1 п. 1, абз. 2 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Доход от продажи права требования возникает на дату, когда получаете деньги (подп. 1 п. 1 ст. 223 НК). Аналогичные разъяснения приведены в письме Минфина от 26.09.2018 № 03-04-05/69058.

В НК нет механизма распределения уменьшающих доходы расходов в случае, когда они относятся к нескольким периодам. В том числе нет требования распределять такие расходы пропорционально доходам. При этом уменьшение полученных доходов – право налогоплательщика. Поэтому он может самостоятельно определить, в каком порядке учитывать расходы, которые принимаются в уменьшение в разных налоговых периодах. Такие разъяснения дал Минфин в письме от 02.02.2015 № 03-04-07/3957. ФНС направила эти разъяснения для работы налоговым инспекциям в письме от 11.02.2015 № БС-4-11/2049.

Вычет в сумме расходов на покупку имущественного права заявляйте по мере того, как возникают доходы. Размер расхода, который учтете в каждом из периодов, определяйте самостоятельно, в том числе с учетом иных налоговых вычетов. Помните, что расходы к уменьшению доходов не могут превышать доход от продажи, который вы признаете в этом периоде.

Пример, как распределить вычет при продаже права требования по договору долевого участия. Оплата поступает частями в разных налоговых периодах.

Гражданин А.С. Кондратьев в 2017 году заключил договор долевого участия в строительстве. Цена договора – 3 000 000 руб.

В 2020 году А.С. Кондратьев уступил право требования по договору за 3 500 000 руб. Деньги поступают частями. В 2020 году А.С. Кондратьев получил 2 000 000 руб., в 2021 – 1 500 000 руб.

В декларации 3-НДФЛ за 2020 год А.С. Кондратьев указал:

  • доход от продажи права требования – 2 000 000 руб.;
  • вычет в сумме расходов на приобретение имущественного права – 2 000 000 руб.;
  • налог к уплате – 0.

В декларации 3-НДФЛ за 2021 год А.С. Кондратьев укажет:

  • доход от продажи права требования – 1 500 000 руб.;
  • вычет в сумме расходов на приобретение имущественного права – 1 000 000 руб.;
  • налог к уплате – 65 000 руб. ((1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13%).

Ситуация: можно ли вместо получения имущественного вычета уменьшить доходы от продажи автомобиля на расходы на его приобретение в другой стране. Автомобиль был в собственности менее трех лет

Да, можно.

Деньги от продажи автомобиля можно уменьшить на имущественный налоговый вычет или на расходы, которые связаны с получением дохода. Продавец может выбратьлюбой из этих способов. Такой порядок предусмотрен подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК.

Конкретного перечня расходов, на которые можно уменьшить сумму, полученную от продажи имущества, нет. Под такими расходами понимаются, в частности, суммы, заплаченные продавцом при приобретении этого имущества.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены. Сумма расходов, принимаемых к вычету, ограничена лишь суммой дохода от продажи. Она не зависит от срока нахождения имущества в собственности продавца. Такие правила предусмотрены подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК.

К расходам, которые связаны с приобретением автомобиля, можно отнести:

  • затраты, связанные с доставкой автомобиля из иностранного государства;
  • стоимость таможенного оформления автомобиля;
  • суммы оплаты услуг банка по приему и перечислению таможенных платежей в соответствии с действующим законодательством;
  • затраты, связанные с улучшением потребительских качеств автомобиля.

Расходы на покупку полиса ОСАГО к расходам на приобретение автомобиля не относите. Аналогичной точки зрения придерживается Минфин в письмах от 19.11.2012 № 03-04-05/4-1319, от 07.12.2009 № 03-04-05-01/864, от 24.09.2007 № 03-04-05-01/314.

Продажа доли в уставном капитале1

Доходы от продажи доли или ее части в уставном капитале можно уменьшить на расходы, которые связаны с приобретением этого имущественного права. Вместо фактических расходов физлицо вправе воспользоваться имущественным вычетом в сумме до 250 000 руб. Используйте ту сумму, которая больше – либо фактические расходы, либо вычет. На расходы можно уменьшитьвесь доход, даже если расходы оказались больше 250 000 руб. Но если расходы меньше 250 000 руб., выгоднее применить вычет.

Так, доходы уменьшите на следующие затраты:

  • взнос в уставный капитал при учреждении общества;
  • дополнительный взнос на увеличение уставного капитала;
  • стоимость покупки или увеличения доли в уставном капитале общества.

При определении затрат учитываются как внесенные денежные средства, так и стоимость имущества или имущественных прав. Дополнительные взносы на увеличение уставного капитала можно учесть, если общество зарегистрировало увеличение уставного капитала.

Это следует из положений подпункта 1 пункта 1, подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК и письма Минфина от 22.06.2016 № 03-04-05/36426.

В расходах также можно учесть проценты по целевым кредитам, взятым на покупку доли (письмо Минфина от 10.11.2015 № 03-04-07/64620, доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС от 25.11.2015 № БС-4-11/20576).

Уменьшение уставного капитала

Доходы гражданина в виде выплат в связи с уменьшением уставного капитала уменьшите на расходы, связанные с приобретением этого имущественного права. Состав расходовтот же, что и при продаже доли или ее части в уставном капитале. Это следует из положений подпункта 1 пункта 1, подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК.

Где получить вычет или уменьшить доход на расходы

Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по месту жительства. Получить такой вычет у работодателя НК не позволяет. Туда же нужно обращаться и за уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов на его приобретение. Такой порядок предусмотрен статьей 220 и пунктом 2 статьи 229 НК.

Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, – вычета или расходов нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества. Сделайте это путем подачи декларации по НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК).

Какие документы подготовить

Чтобы получить вычет или уменьшить доход от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению, подайте в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ и подтверждающие документы на вычет или на расходы.

Ситуация: нужно ли для получения имущественного налогового вычета при продаже имущества представить в налоговую инспекцию оригиналы документов или достаточно их копий

При личном визите в инспекцию возьмите с собой и оригиналы, и копии.

Копии документов заверьте собственноручно. Для этого поставьте отметку «Верно», свою подпись, ее расшифровку (инициалы, фамилию), а также дату заверения вами копии. Такой порядок предусмотрен требованиями к оформлению организационно-распорядительной документации (п. 5.26 ГОСТ Р 7.0.97-2016, утв. приказом Росстандарта от 08.12.2016 № 2004-ст).

Инспектор поставит на копиях отметку об их соответствии оригиналам, а оригиналы вернет. Такие разъяснения содержатся в письме ФНС от 31.08.2006 № САЭ-6-04/876, в котором рассмотрена аналогичная ситуация по получению социальных налоговых вычетов.

Документыможно отправить в налоговую инспекцию по почте. В этом случае к декларации нужно приложить копии документов, заверенные записью «Копия верна».

Если декларацию предоставляете в электронном виде, то также можно представить и сканированные копии документов(п. 3 ст. 80 НК).

Когда подаете декларацию через личный кабинет налогоплательщика, представляйте в ИФНС скан-копии документов.

Если в налоговую инспекцию представлены не оригиналы документов, то инспектор вправе запросить их для проверки (ст. 88 НК).

3-НДФЛ

Декларацию по форме 3-НДФЛ представьте в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором прошла продажа имущества (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК).

Ситуация: нужно ли ежегодно представлять декларации по форме 3-НДФЛ, чтобы уменьшить облагаемый доход от продажи имущества на сумму расходов на его приобретение. Имущество, которое было в собственности менее минимального предельного срока или трех лет, продано в рассрочку на несколько лет

Да, нужно.

При продаже имущества на гражданина возлагается обязанность:

  • рассчитать и заплатить в бюджет НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Расчет и уплата НДФЛ производится гражданином исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности (подп. 1 и 2 п. 1 ст. 223, п. 2, подп. 2 п. 1 ст. 228 НК). При продаже имущества с рассрочкой платежа налоговая база рассчитывается отдельно по доходам соответствующего года (п. 3 ст. 225 НК). Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно будет подавать по итогам каждого года, в котором поступает оплата.

При расчете налога с дохода от продажи имущества человек может воспользоваться правом уменьшить сумму облагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Порядок реализации такого права в случае рассрочки платежа положениями статьи 220 НК не определен. Однако, основываясь на принципах равенства налогового бремени, порядок расчетов при реализации имущества не должен влиять на право гражданина уменьшить облагаемый доход на подтвержденные расходы.Например, при продаже одного и того же объекта величина налога, уплаченного как с единовременно полученного дохода, так и с дохода, полученного в рассрочку, не должна отличаться.Такой вывод можно сделать из пункта 1 статьи 3 НК, абзаца 3 пункта 2 постановления Конституционного суда от 13.03.2008 № 5-П.

Хоть расчеты за проданное имущество производятся в рассрочку, ежегодная обязанность определять базу по НДФЛ связана с одним и тем же проданным объектом имущества. А значит, в последующих налоговых периодах доходы от полученных платежей в рамках одного и того же договора можно уменьшить на документально подтвержденные расходы. В каком порядке это делать, НК не определяет. Поэтому человек может сам решить, когда и какие суммы принимать в счет расходов. Такой вывод следует из письма Минфина от 02.02.2015 № 03-04-07/3957(доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС от 11.02.2015 № БС-4-11/2049).

Удобнеевсего будет поступать так: принимать в расходы ту же сумму, что исчислена к уплате (если, конечно, оставшейся суммы неиспользованных расходов хватит на это). При таком подходе до того момента, пока имеющиеся у человека расходы не будут использованы полностью, сумма налога к уплате будет равняться нулю. Следовательно, в декларации за отчетный год, в частности, отразите:

  • в качестве облагаемых доходов – полученные за текущий год платежи за проданное в рассрочку имущество;
  • в качестве расходов, уменьшающих доходы текущего года, – расходы, связанные с приобретением проданного имущества (в пределах платежей текущего года за проданное в рассрочку имущество).

Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ нужно будет подавать по итогам каждого года, в котором получен доход, независимо от того, что налоговая база может быть равна нулю.

Подтверждающие документы

Вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию подайте:

  • документы на вычет, если доходы от продажи уменьшаетена имущественный вычет;
  • документы, которые подтверждают покупку, если доходы от продажи уменьшаете на расходы.

Документы на вычет

Перечень документов для фиксированного имущественного вычета НК не определяет. На практике налоговая инспекция требует приложить к декларации:

  • документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачии т. д.);
  • документы, подтверждающие срок нахождения имущества в собственности.

Срок владения домом, квартирой или другим объектом недвижимости считайте со дня его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Документом, который подтверждает этот срок, будет свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество. Если право собственности зарегистрировали начиная с 15 июля 2016 года, взамен свидетельства выдают выписку из ЕГРП. Об этом – письма Минфина от 16.02.2009 № 03-04-05-01/62, от 28.03.2008 № 03-04-05-01/86.

Конкретный перечень документов, которыми можно подтвердить срок нахождения имущества в собственности, законодательством не определен. Как правило, это документы о покупке и продаже имущества. На основании даты в них можно сделать вывод о сроке нахождения имущества в собственности. Какие это документы – смотрите таблицу.

Как приобрели имущество Документы, подтверждающие срок нахождения имущества в собственности
Купили у физлица Договор купли-продажи, передаточный акт, акт закупки у физлица
Купили у юрлица Договор купли-продажи, договор долевого участия (инвестирования, уступки права требования), договор паенакопления, передаточный акт, справка-счет, товарный (кассовый) чек
Поменяли Договор мены (письмо Минфина от 05.07.2018 № 03-04-05/46751)
Получили в наследство Нотариальное свидетельство о наследстве (письмо Минфина от 13.07.2018 № 03-04-05/48855)
Получили в подарок Договор дарения
Получено по решению суда Судебное решение (письмо Минфина от 14.08.2013 № 03-04-05/32983)
Получено в результате приватизации Договор о передаче жилья в собственность – если приватизировано до 1 января 1998 года. После 1 января 1998 года срок владения исчисляют с момента регистрации права собственности (письмо Минфина от 18.07.2014 № 03-04-05/35433)

Документы на расходы

Если в уменьшение доходов от продажи имущества заявлены расходы на его приобретение, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представитьдокументы, подтверждающие:

  • сделку купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справку-счет и т. д.);
  • оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);
  • право собственности на продаваемое имущество (например, договор купли-продажи с отметкой о произведенных расчетах, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость (с 15 июля 2016 года – выписка из ЕГРП) и т. д.);
  • расходы на получение доходов от продажи имущества (например, договор купли-продажи или справку-счет, полученный при покупке имущества, квитанцию об оплате услуг оценщика и т. д.);
  • расходы на строительство жилья (например, акты выполненных работ, расписки, товарные чеки при покупке строительных материалов и т. д.).

Такой порядок следует из подпунктов 6, 7 пункта 3 и пункта 7 статьи 220 НК, письма Минфина от 20.12.2013 № 03-04-07/56452.

Есть случаи, когда получить вычет можно без платежных документов на приобретение имущества. Это продажа имущества, которое гражданин получил в счет погашения долга. Например, суд взыскал с организации задолженность по зарплате, в результате чего гражданин получил комнату, которая раньше принадлежала его работодателю. Продав эту комнату, гражданин имеет право на вычет. Расходом на ее приобретение будет сумма долга. В таком случае достаточно акта приемки-передачи (п. 16 Обзора, утв. Президиумом Верховного суда 21.10.2015, который доведен письмом ФНС от 03.11.2015 № СА-4-7/19206до сведения налоговых инспекций для использования в работе).

Как подать документы

Декларацию и все остальные документы на получение имущественного вычета можно представить в налоговую инспекцию лично (через представителя), выслать почтовым отправлением с описью вложений или передать в электронном виде по телекоммуникационным каналам связи (п. 4 ст. 80 НК).

Когда заплатить НДФЛ

Если по данным декларации по форме 3-НДФЛ налог в бюджет нужно будет доплатить, сделать это следует не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (п. 4 ст. 228 НК).

Особенности налогообложения

В ряде случаев налогообложение доходов от продажи имущества имеет свои особенности. Что это за ситуации, смотрит ниже.

Недвижимость

Когда продаете недвижимость, которую приобрели после 1 января 2016 года и у которой есть кадастровая стоимость, учтите следующее.За какую бы цену вы ни продали объект, для целей НДФЛ доход от егопродажи будет считаться не меньше чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берите на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности. Если объект недвижимости приобретен в течении отчетного периода, то определите его стоимость на дату постановку на кадастровый учет. Регионы вправе уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 2 ст. 214.10, п. 6 ст. 217.1 НК, ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ). Например, человек продал землю за 500 000 руб., в то время какее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7).

Важно: если кадастровой стоимости объекта нет, сумма дохода от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены сделки в договоре купли-продажи имущества. Такие разъяснения даны в письме ФНС от 15.10.2018 № БС-4-11/20058.

Общедолевая собственность

Если продаете имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода распределите. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.

Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина от 07.10.2014 № 03-04-05/50328 и от 28.08.2014 № 03-04-05/42984.

Нужно распределить и сумму вычета. Это связано с тем, что вычет предоставляется не конкретному человеку, а на реализованный объект имущества. Но есть и исключение.

При продаже имущества в качестве единого объекта собственники вправе распределить полученные доходы между собой независимо от размера своих долей (ст. 1, 421 ГК). Однако имущественный вычет собственники смогут получитьв размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально своей доле. Например, два собственника одним договором продали нежилое помещение. Первый владел долей в размере1/5, а второй – 4/5. Общая сумма вычета при продаже нежилого помещения не может превышать 250 000 руб. Значит, максимальный размер вычета для каждого продавца составит: для первого – 50 000 руб., а для второго – 200 000 руб.

Такие правила распределения имущественного вычета установлены подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 НК и применяются только в случае продажи имущества как единого объекта права собственности (постановление Конституционного суда от 13.03.2008 № 5-П).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина от 24.06.2016 № 03-04-05/36856, от 23.12.2013 № 03-04-07/56593 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС от 14.01.2014 № БС-4-11/231), от 01.08.2013 № 03-04-05/30847, от 15.10.2010 № 03-04-05/7-623 и ФНС от 13.06.2012 № ЕД-4-3/9664.

Вместе с тем, собственники могут продавать имущество не как единый объект права собственности, а каждый свою долю. Причем делать они это могут как отдельными договорами, так и одним договором, где поименован каждый продавец доли. Как в первом, так и во втором случае имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб., пропорционально долям не делится, а предоставляется в полной сумме каждому из продавцов. Этот порядок действует и в случаях, когда продаете долю, приобретенную по наследству (письма Минфина от 10.05.2018 № 03-04-05/31243, от 15.03.2013 № 03-04-05/9-236, ФНС от 17.07.2015 № СА-4-7/12693, от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13576, от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611).

Пример, как распределить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, которая находится в долевой собственности. Квартира в собственности продавцов менее минимального срока

Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2019 года за 1 200 000 руб. Купили ониее в январе 2019 года за 800 000 руб. При покупке квартира была оформлена в долевую собственность (на мужа – 60%, на жену – 40%).

При продаже квартиры муж получил от покупателя 720 000 руб. (1 200 000 руб. × 60%), а жена – 480 000 руб. (1 200 000 руб. × 40%).

Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продажесвоей квартиры. Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее минимального срока.

При подаче декларации супруги заявили имущественные налоговые вычеты в следующих размерах:
1 000 000 руб. × 60% = 600 000 руб. (имущественный вычет мужа);
1 000 000 руб. × 40% = 400 000 руб. (имущественный вычет жены).

Доход каждого супруга, уменьшенный на величину вычета, составил:
720 000 руб. – 600 000 руб. = 120 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у мужа);
480 000 руб. – 400 000 руб. = 80 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у жены).

НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, составил:
120 000 руб. × 13% = 15 600 руб. (налог с доходов мужа);
80 000 руб. × 13% = 10 400 руб. (налог с доходов жены).

Ситуация: нужно ли распределять между супругами – совладельцами продаваемого автомобиля расходы, на которые один из них хочет уменьшить доходы от продажи. Имущество было в собственности менее трех лет. Платежные документы оформлены на второго супруга

Нет, не нужно, если перед покупкой не заключали брачный договор.

Любой из супругов вправе уменьшить доходы от продажи купленного в браке имущества на расходы по его приобретению, даже если расходы оплачены от имени другого супруга. Уменьшить доходы от продажи имущества можно на имущественный налоговый вычет либо на подтвержденные расходы, которые связаны с получением дохода. Супруг, который хочет уменьшить полученные от продажи доходы одним из этих способов, должен подать в свою инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220, п. 3 ст. 228 НК).

Вычет в пределах 250 000 руб. возможен независимо от того, кто из супругов и в какой сумме оплатил расходы на приобретение проданного имущества. Супруг, который от своего имени продал имущество, оплаченное от имени второго супруга, вправе применить этот вычет без каких-либо ограничений. Это следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК.

Вычет на сумму подтвержденных расходов тоже не зависит от того, на кого супруги оформили платежные документы при покупке проданного имущества. Если один из супругов продал купленное в браке имущество, при расчете НДФЛ он вправе уменьшить доходы от продажи на расходы по приобретению, даже если документы на покупку и оплату оформлял другой супруг.

Супруги вправе применять это правило, даже если после покупки они заключили брачный договор, по которому имущество перешло к одному из них.Например, оплатил имущество муж, а по брачному договору оно перешло к жене. То же самое, если имущество перешло к одному из супругов после развода. Если покупали его в браке, не важно, на кого оформили документы.

Имущество, которое любой из супругов приобрел в браке, – это ихсовместная собственность. Не важно, на кого из супругов оформлена покупка и кто из них оплатил расходы. Такое правило действует по умолчанию, если перед покупкой супруги не заключили брачный договор, в котором предусмотрели раздельный или долевой режим собственности (ст. 34 СК).

Другое дело, если супруги заключили брачный договор перед покупкой и указали в нем, что собственник имущества – один из супругов. При продаже такого имущества этот супруг вправе уменьшить доходы только на свои личные расходы. Аналогичные разъяснения есть в письме Минфина от 02.07.2012 № 03-04-05/9-819.

Ситуация: в каком размере можно использовать имущественный налоговый вычет при продаже квартиры. Одна доля квартиры находилась в собственности более минимального срока, а другая – менее

Если на момент продажиданная квартира оформлена как единый объект, то доход от продажи имущества не облагается НДФЛ. При продаже квартиры отдельными долями нужно учитывать срок владения продавцом каждой из долей.

Если квартира находиласьв собственности человека менее минимального срока, то доход от еепродажи облагается НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1, 2 ст. 209, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК). Доход от продажи квартиры в целях расчета НДФЛ физлицо вправе уменьшить, в частности, на имущественный налоговый вычет. Размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб. Об этом говорится в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 НК.

Если квартира находиласьв собственности человека более минимального срока, то доход от еепродаживообще не облагается НДФЛ при соблюдении условий(п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК). 

Как платить НДФЛ и применять вычет, зависит от способа оформления квартиры. Квартира может быть оформлена единым объектом, когда у гражданина одно свидетельство о праве собственности или единая выписка из ЕГРП. Квартира может числиться в Росреестре как несколько объектов – долей, то есть на каждую долю выдано отдельное свидетельство о праве собственности. С 15 июля 2016 года вместо свидетельства о праве собственности – выписка из ЕГРП.

Когда на момент продажи квартира оформлена как единый объект, то для целей НДФЛ изменение состава собственников до еепродажи значения не имеет. Важно, был объект в собственности продавца более минимального срока или нет. Такие разъяснения приведены в письме Минфина от 23.08.2016 № 03-04-07/49241, пункте 11 письма ФНС  от 07.07.2016 № СА-4-7/12211.

При продаже квартиры в виде отдельных долей нужно рассматривать срок владения продавцом каждой из долей. Если одна доля квартиры находиласьв собственностиболееминимального предельного срока, то доход от продажи вообще не облагается НДФЛ при соблюдении ряда условий(п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК). А с дохода от продажи доли, которая в собственности продавца менее минимального срока, НДФЛ нужно заплатить. При продаже квартиры в виде долей человек может получить имущественный вычет в сумме не более 1 000 000 руб. на доходы от продажи той доли, которая ему принадлежит менее минимального срока (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Аналогичная позиция отражена в письмах Минфина от 09.08.2012 № 03-04-05/7-936, от 19.06.2009 № 03-04-05-01/474, от 20.06.2007 № 03-04-05-01/198, от 02.04.2007 № 03-04-06-01/107 и ФНС от 13.08.2009 № 3-5-04/1248.

Ситуация: как распределить расходы на покупку квартиры для целей вычета при продаже. Квартиру покупали и продают как единый объект налоговые резиденты – супруги и двое их несовершеннолетних детей. На момент продажи она была у них в собственности менее трех лет

Разделите расходы между всеми членами семьи пропорционально долям в проданной квартире. Доход каждого из супругов и детей от продажи этой квартиры уменьшите на его долю расходов.

Если квартира в долевой собственности, то при еепродажев качестве единого объекта действует особое правило: собственники вправе распределить полученные доходы между собой независимо от размера своих долей (ст. 1, 421 ГК).При этом каждый из бывших собственников может уменьшитьсвои доходы от продажи квартиры либо на фиксированный имущественный вычет, либо на фактические расходы по покупке этой квартиры (подп. 1 п. 1 и подп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Общую сумму имущественного вычета бывшие совладельцы квартиры должны распределить между собой пропорционально своим долям в этой квартире. Это правило действует не только, когда члены семьи уменьшают свои доходы от продажи на фиксированный имущественный вычет. Так нужно поступать и если вместо него члены семьи решили вычитать из доходов расходы на покупку квартиры. Это следует из подпункта 3 пункта 2 статьи 220 НК.

Фактические расходы на покупку квартиры – это тоже вид имущественного налогового вычета. Поэтому применяйте правило из подпункта 3 пункта 2 статьи 220 НК в том числе к этому виду вычета. О том, что делить пропорционально долям надо только фиксированный имущественный вычет, в этом пункте НК не сказано.

Совершать сделки за несовершеннолетних вправе только их родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК). Поэтому фактические расходы детей на покупку квартиры подтверждают документы, оформленные от имени или на имя родителей. Например, договор купли-продажи, расписка продавца или другие платежные документыи т. п.

Совместная собственность

Если продается имущество, находящееся в совместной собственности, то сумму вычета нужно распределить. Это связано с тем, что вычет предоставляется не конкретному человеку, а на реализованный объект имущества. Но есть и исключение.

При продаже имущества каждый из собственников может получить имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально долям, которые стороны определят между собой в соглашении. Об этом сказано в подпункте 3 пункта 2 статьи 220 НК.

Пример, как распределить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, которая находится в совместной собственности. Квартира в собственности продавцов менее минимального срока

Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2020 года за 1 200 000 руб. Купили ониее в январе 2020 года за 900 000 руб. При покупке квартира была оформлена в совместную собственность.

При продаже квартиры муж и жена получили доход в одинаковом размере – по 600 000 руб. (1 200 000 руб. : 2 чел.).

Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продажесвоей квартиры. Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее минимального срока.

По соглашению сторон супруги решили разделитьправо собственности на квартиру и имущественный вычет между собой пополам.

При подаче декларации каждый из них заявил имущественные налоговые вычеты по 500 000 руб. (1 000 000 руб. : 2 чел.).

Доход, уменьшенный на величину вычета, по каждому из супругов составил:
600 000 руб. – 500 000 руб. = 100 000 руб.

НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, по каждому супругу составил:
100 000 руб. × 13% = 13 000 руб.

Несколько объектов для продажи

Если продаете сразу несколько объектов недвижимости, выделите в договоре стоимость каждого из них. Это связано с тем, что вычет предоставляют на каждый реализованный объект имущества. Если цену укажете общую, то вычет получите как на один объект продажи с минимальным сроком нахождения в собственности. Дело в том, что НК не позволяет выделить стоимость каждого объекта купли-продажи из общей цены расчетным путем (письмо Минфина от 21.03.2013 № 03-04-05/7-262).

Например,вы продаете земельный участок с домом. Цену в договоре указали общую. Земля в собственности больше минимального срока владения, а дом – меньше. То есть доход от продажи земли облагаться НДФЛ не должен. Но в договоре цена земли отдельно не выделена. Из-за этого инспекторы стоимость земли включат в доход. В этом случае с дохода от продажи земельного участка и дома вы вправе получить вычет, который ограничен суммой в 1 млн руб.Если бы в договоре землю и дом оценили отдельно, с дохода от продажи земли налог не платили, а вычет применили только к доходу от продажи дома.

Когда продаете дом с землей, составляйте договоры купли-продажи отдельно под каждый из них. Решили составить один договор? Пропишите в нем два объекта продажи и укажите стоимость каждого. Это пригодится обеим сторонам сделки. Ведь и покупатель, возможно, захочет получить вычет на покупку. Для вычета на покупку также нужны обособленные стоимости объектов.

Уже продали земельный участок с домом, а стоимость указали общую? Если на объекты продажи к договору есть отчет оценщика, раздельные стоимости возьмите из него. И чтобы их подтвердить, приложите копию отчета к декларации 3-НДФЛ. Независимую оценку не проводили? Оформите к договору дополнительное соглашение. В нем пропишите раздельные стоимости земли и дома. Если договор купли-продажи регистрировали в Росреестре, зарегистрируйте и допсоглашение к нему (п. 1 ст. 452 ГК).

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории. Каждый из объектов находился в собственности человека менее минимального срока

Для применения имущественного налогового вычета не имеет значения количество проданных объектов. Но размер вычета зависит от того, какое именно имущество продано (дом, квартира, земельный участок и т. п.).

Человек, продавший личное имущество, которым он владел менее минимального срока, вправе получить имущественный налоговый вычет.Имущественный налоговый вычет при продаже жилья (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков), земельных участков или долей в указанном имуществе независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее минимального срока, то общая сумма вычета не может превышать 1 000 000 руб. Это следует из положений подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК.

Имущественный налоговый вычет при продаже иного имущества независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 250 000 руб. Например, если в течение календарного года продано два автомобиля, находившихся в собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 250 000 руб.

Такие выводы следуют из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК и подтверждаются письмами Минфина от 11.06.2010 № 03-04-05/7-328, от 13.04.2010 № 03-04-05/9-192, от 22.01.2009 № 03-04-05-01/18, от 22.01.2009 № 03-04-05-01/17.

Вместо имущественного вычета доходы от продажи имущества человек может уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Совет: если в течение года человек продал два объекта недвижимости, выгодно по одному объекту заявить имущественный вычет, а по другому уменьшить доходы от продажи на расходы на приобретение.

Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее минимального срока, то доходы от продажи одной квартиры можно уменьшить на сумму имущественного вычета (в пределах 1 000 000 руб.), а доходы от продажи второй квартиры – на сумму документально подтвержденных расходов. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина от 25.09.2013 № 03-04-05/39795, от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48 и ФНС от 19.03.2012 № ЕД-3-3/873.

При этом, продавая несколько объектов одной категории, заменить имущественный налоговый вычет суммой документально подтвержденных расходов можно только по каждому объекту в отдельности. В НК нет правил, которые позволили бы суммировать доходы и расходы по нескольким продаваемым объектам. Например, при продаже дома и земельного участка уменьшить доходы от реализации одного из них можно только на сумму расходов, непосредственно связанных с приобретением именно этого объекта. Это подтверждает Минфин в письмах от 14.04.2011 № 03-04-05/7-261, от 29.05.2007 № 03-04-05-01/164.

Пример, как рассчитать вычет по НДФЛ по доходам от продажи имущества

В 2020 году А.В. Львов (резидент России) продал следующее имущество, которое было приобретено в этом же году:

  • квартиру – доход составил 1 000 000 руб.;
  • жилой дом – доход составил 2 000 000 руб.;
  • два автомобиля – доход составил 600 000 руб.

Сумма документально подтвержденных расходов на приобретение проданной квартиры равна 800 000 руб. Документов, которые подтверждают сумму расходов на приобретение автомобилей, у Львова нет.

В декларации по НДФЛ за год Львов отразил полученные доходы:

  • сумму имущественного налогового вычета по доходам от продажи жилого дома – 1 000 000 руб.;
  • сумму документально подтвержденных расходов по доходам от продажи квартиры – 800 000 руб.;
  • сумму имущественного налогового вычета по автомобилям – 250 000 руб.

Налогооблагаемый доход составил:

  • по продаже дома и квартиры – 1 200 000 руб. (3 000 000 руб. – 1 000 000 руб. – 800 000 руб.);
  • по продаже автомобилей – 350 000 руб. (600 000 руб. – 250 000 руб.).

Совокупный доход по всем сделкам по продаже личного имущества равен 3 600 000 руб. (3 000 000 руб. + 600 000 руб.).

Сумма, которая уменьшает совокупный доход (имущественные вычеты плюс документально подтвержденные расходы), составляет 2 050 000 руб. (1 000 000 руб. + 800 000 руб. + 250 000 руб.).

Налоговая база, с которой Львов должен заплатить НДФЛ по всем сделкам продажи имущества, равна 1 550 000 руб. (3 600 000 руб. – 2 050 000 руб.).

Продажа по частям

Бывают ситуации, когда человек продает имущество по частям. Например, по одному договору без разделения цены купил землю и дом на ней, а затем часть земли продал. Или же просто купил земельный участок, разделил его на несколько и продает каждый участок отдельно.

Для таких ситуаций в НК нет механизма распределения расходов. Вместе с тем, финансовое ведомство дало отдельные разъяснения по этому вопросу.

Так, если человек купил один земельный участок, разделил его на несколько и продает по частям, расходы на покупку распределить можно. Сделайте это пропорционально площади каждого участка. Такие разъяснения даны в письме Минфина от 06.05.2015 № 03-04-05/26012.

Когда же покупали землю и дом на ней без разделения цены, а затем часть земли или дом решили продать, расходы распределить не удастся (письмо Минфина от 18.12.2012 № 03-04-05/7-1411). Поэтому в такой ситуации воспользуйтесь правом на имущественный вычет в фиксированном размере.

Достройка

Дом можно достроить. Причем с изменением внешних границ либо без изменения. Регистрация дома с увеличенной площадью в первом случае влечет прекращение права собственности на него. Во втором – нет (п. 92 Порядка, утв. приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Как платить НДФЛ, если сам дом находится в собственности более минимального срока, а достроенная часть – менее, читайте в ситуации ниже.

Ситуация: с какой суммы дохода человеку необходимо заплатить НДФЛ при продаже жилого дома, если его площадь была увеличена путем достройки. Одна часть дома находилась в собственности более минимального срока, а достроенная – менее

НДФЛ заплатите со всех доходов от продажи дома, если достройка дома произведена с изменением внешних границ. Если внешние границы дома не изменились, налог не платите.

Если дом был достроен без изменения внешних границ, то при его продаже НДФЛ платить не придется. Поскольку факт регистрации дома с увеличенной площадью без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности на него (п. 92 Порядка, утв. приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943).

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина от 26.01.2012 № 03-04-05/7-77 и ФНС от 08.08.2012 № ЕД-3-3/2803. Несмотря на то что эти письма выпущены в период действия старой редакции статьи 217 НК, их можно учитывать и сейчас.

Если достройка дома произведена с изменением внешних границ, то, по мнению налогового ведомства, это приводит к созданию нового объекта недвижимости. Следовательно, отсчет срока нахождения его в собственности исчисляется заново. Такая позиция отражена в письме ФНС от 08.08.2012 № ЕД-3-3/2803. Это значит, что со всех доходов от продажи дома с измененными внешними границами нужно заплатить НДФЛ (ст. 208, 217 НК).

Совет: есть аргументы, позволяющие не платить НДФЛ при продаже дома с измененными внешними границами. Они заключаются в следующем.

При реконструкции существующего объекта недвижимости новый объект не создается. Что следует понимать под реконструкцией, указано в пункте 14 статьи 1 ГрК. Из этого определения следует, что надстройка, перестройка, расширение объекта являются его реконструкцией. Такие разъяснения даны в письме Минэкономразвития от 26.07.2011 № ОГ-Д23-608.

Следовательно, достройка жилого дома не влечет изменения прав на него, и, значит, повторной государственной регистрации существующего права собственности на него не требуется. В случае достройки жилого дома вносятся изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А это значит, что моментом возникновения права собственности у человека на жилой дом является не дата регистрации изменений объекта недвижимости в связи с его достройкой, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на него.

Таким образом, если дом находился в собственности человека более минимального предельного срока, то доход от его продажи вообще не облагается НДФЛ при соблюдении условий (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК).

Такой вывод следует из совокупности норм, установленных статьями 130–131, 164, 219 и пунктом 1 статьи 235 ГК, частью 6 статьи 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, разделом 6.2 Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943.

Однако такую точку зрения, скорее всего, придется отстаивать в суде. Арбитражная практика по этой проблеме на данный момент не сложилась. Поэтому оцените сумму расходов или имущественного вычета, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы, и исходя из них – целесообразность судебного разбирательства.

Незавершенное строительство

Гражданин может приобрести не завершенный строительством дом. Завершить стройку, оформить право собственности и сразу продать. Как платить НДФЛ в этом случае, смотрите в ситуации ниже.

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный вычет при продаже жилого дома. Человек приобрел не завершенный строительством дом, после окончания строительства (через несколько лет) гражданин получил право собственности на жилой дом и сразу продал его

Если с даты получения права собственности на жилой дом не прошел минимальный срок, человек при егопродажеимеет право получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.1

При продаже объектов недвижимости человек вправе получить имущественные налоговые вычеты. Размер вычетов зависит от категории объекта и срока, в течение которого оннаходилсяв собственности человека (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК).

Если объект недвижимости – жилое помещение, которое находилосьв собственности продавца менее минимального срока, размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб.

Если объект недвижимости – нежилое помещение, в том числе недостроенный дом, который находилсяв собственности продавца менее минимального срока, размер вычета ограничен суммой 250 000 руб.

Такие условия предоставления имущественных вычетов следуют из положений подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК и подтверждены письмом Минфина от 14.09.2010 № 03-04-08/10-199(доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС от 05.10.2010 № ЯК-37-3/12611).

Независимо от категории при продаже имущества, которое находилосьв собственности более минимального срока, платить НДФЛ вообще не придется. В этом случае полученный доход налогом не облагается. Исключение —  условие при продаже единственного жилья (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК).

Срок нахождения в собственности объекта недвижимости следует считать начиная со дня его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Поэтому, если с даты получения права собственности на жилой дом не прошел минимальный срок, человек при егопродажеимеет право получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Дата получения права собственности на нежилое здание в данном случае значения не имеет. Аналогичного мнения придерживается и Минфин в письмах от 27.01.2011 № 03-04-05/7-38, от 13.04.2010 № 03-04-05/9-192, от 16.02.2009 № 03-04-05-01/62, от 28.03.2008 № 03-04-05-01/86.

Пример, как определить размер имущественного вычета при продаже жилого дома. Человек приобрел не оконченный строительством жилой дом и получил право собственности на нежилое здание, а после окончания строительства получил право собственности на жилой дом и сразу продал его

П.А. Беспалов (резидент России) в 2018 году приобрел здание, не оконченное строительством (10% готовности). В этом же году Беспалов получил выписку из ЕГРП.

В апреле 2020 года Беспалов по окончании строительства получил право собственности на жилой дом. В декабре 2020 года дом был продан.

В связи с тем что жилой дом находилсяв собственности Беспалова менее минимального срока (с апреля по декабрь 2020 года), гражданин вправе получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.

Имущество предпринимателя1

Предприниматели используют для бизнеса личное имущество. Они могут приобретать его как до начала предпринимательской деятельности, так и в процессе. И могут использовать для извлечения дохода постоянно или же в течение какого-то времени. Возможна ситуация, что имущество приобрели для предпринимательской деятельности, но использовать не стали и продали. Продать предприниматель может и то имущество, которое использовал для бизнеса, причем как в процессе этой деятельности, так и после ее завершения. Как платить НДФЛ и можно ли применить вычет в различных ситуациях, читайте ниже.

Ситуация: нужно ли платить НДФЛ с дохода от продажи имущества, которое человек приобрел, будучи предпринимателем, но для предпринимательской деятельности не использовал

В отношении имущества, которое не использовали для бизнеса, предприниматели применяют общие правила.

В зависимости от срока владения имуществом при егопродаже человек может применить освобождение дохода от налогообложения или уменьшить доход на имущественные вычеты. Ограничение есть только в отношении имущества, которое ИП использовали для предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217, подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК).

Если имущество не использовали для бизнеса, то при продаже ИП выступает не в рамках предпринимательской деятельности и применяет общие правила (письма Минфина от 28.06.2016 № 03-11-06/2/37424, от 05.05.2016 № 03-11-11/25909).

Ситуация: платить ли НДФЛ физлицу с продажи имущества, которое было приобретено им для предпринимательской деятельности. Имущество реализовано после окончания ведения бизнеса.

Ответ зависит от вида имущества и срока владения им.

Освобождение при продаже имущества, которым владели минимальный срок и более

Стоимость имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности, при реализации облагается НДФЛ. С 1 января 2019 года действует исключение для следующего имущества:

  • жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков и долей в них;
  • транспортных средств.

Это имущество при продаже не облагается НДФЛ и не включается в облагаемый доход.

Условие для применения освобождения – период владения имуществом равен или превышает минимальный срок (п. 17.1. ст. 217 НК)

Имущественный вычет при продаже имущества, которым владели менее минимального срока

Если срок владения таким имуществом меньше минимального срока, используйте имущественный вычет в части затрат. До 2019 года егоне применяли к недвижимости и транспортным средствам (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК). С 1 января 2019 года можно получить имущественный вычет и при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков и долей в них, транспортных средств.

Сумма вычета равна разнице между фактическими затратами и суммой, которую предприниматель учел в составе:

  • расходов при исчислении ЕСХН или налога по УСН с объектом «доходы, уменьшенные на расходы»;
  • профессиональных налоговых вычетов.

Вычет считайте по формуле:

Сумма вычета при продаже жилья и транспорта, которые использовали в предпринимательских целях = Сумма фактических расходов на приобретение имущества, независимо от года приобретения Сумма ранее учтенных расходов на приобретение имущества при применении спецрежимов или в составе профессиональных налоговых вычетов

Расходы должны быть документально подтверждены. Для этого в инспекцию представляют документы, подтверждающие расчет имущественного вычета (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Официальных разъяснений пока нет. По информации на сайте ФНС применять данную норму могут все бывшие предприниматели. Если ранее не учитывали расходы при расчете налогов на спецрежиме или в составе профессиональных вычетов, действующая редакция НК не позволяет применить вычет при продаже имущества.

Ситуация: может ли воспользоваться имущественными вычетами по статье 220 НК или освобождением по статье 217 НК предприниматель, если он продает имущество, которое использовал в предпринимательской деятельности

Предприниматель на общем режиме налогообложения сможет не платить или снизить налог при продаже некоторых видов имущества.

С 1 января 2019 года действуют измененные нормы в отношении налогообложения доходов от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков и долей в них, транспортных средств.Можно получить освобождение от налогообложения по пункту 17.1 статьи 217 НК, если срок владения имуществом равен или превышает минимальный срок. Такие изменения внес Закон от 27.11.2018 № 425-ФЗ (ст. 2). Формулировка нормы позволяет применить ее и в периоде предпринимательской деятельности.

Можно применить имущественный вычет в отношении такого имущества, если срок владения меньше минимального срока. Это позволили сделать изменения, которые внес Закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ (подп. «б» п. 11 ст. 2). Для этого в инспекцию нужно представитьдокументы, подтверждающие расчет имущественного вычета. Он равен разнице между фактическими затратами и той суммой, которую предприниматель учел в составе:

  • расходов при исчислении ЕСХН или налога по УСН с объектом «доходы, уменьшенные на расходы»;
  • профессиональных налоговых вычетов.

До 2019 года имущественные вычеты нельзя было применять к недвижимости и транспортным средствам, которые использовались в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК). Если имущество не относится к этим категориям, то НК не запрещает уменьшить доходы на имущественные вычеты.

Чтобы использовать освобождение или вычет, предприниматель должен в отношении сделок по продаже имущества применять общий режим налогообложения – уплачивать НДФЛ. Такой предприниматель или применит освобождение, или учтет недосписанную стоимость объекта в составе профессиональных или имущественных вычетов.

Если предприниматель применяет УСН и уплачивает ЕСХН, то ондолжен будет учесть доходы в соответствии с этими налоговыми режимами. При этом нельзя учесть в расходах остаточную стоимость выбывающих объектов основных средств (письма Минфина от 27.03.2012 № 03-11-11/103, от 13.02.2015 № 03-11-06/2/6557, от 13.07.2018 № 03-11-11/48801).

Предприниматели на патенте или плательщики ЕНВД должны будут учесть доходы от продажив рамках другой системыналогообложения – УСН или общей (письмо Минфина от 13.07.2018 № 03-11-11/48801). Официальных разъяснений пока нет. По информации на сайте ФНС применять данную норму могут все бывшие предприниматели. Если ранее не учитывали расходы при расчете налогов на спецрежиме или в составе профессиональных вычетов, действующая редакция НК не позволяет применить вычет при продаже имущества.

Рента и плата за выкуп

Рента – это плата за право получить имущество безвозмездно или по сниженной цене. Как с нее платить НДФЛ, читайте в отдельной ситуации ниже.

Ситуация: нужно ли заплатить НДФЛ с платежей по договору ренты как с дохода от продажи квартиры

Рентные платежи доходом от продажи квартиры не признают, но заплатить НДФЛ с них придется. Только если в договоре предусмотрена отдельная плата именно за выкуп квартиры, эту сумму облагают НДФЛ как доходы от продажи имущества.

Чтобы разобраться с налогом, изучите внимательно условия договора.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты)в собственность имущество. При этом плательщик обязуется в ответ периодически выплачивать получателю ренту. Ееобщая сумма заранее не известна. Все зависит от продолжительности действия договора. Фактически рента – это плата за право получить имущество безвозмездно или по сниженной цене. Поэтому-то ренту нельзя приравнять к доходу от реализации имущества.

Так какой доход считать полученным от продажиимущества? Отдельный платеж за выкуп имущества, который специально прописан в договоре. К примеру, с такой формулировкой: «Плательщик ренты обязан уплатить получателю ренты 10 процентов рыночной стоимости квартиры».

Такой вывод следует из пункта 3 статьи 424, статей 583 и 585 ГК.

Таким образом, у получателя по договору ренты доход может возникнуть по двум основаниям: от ренты и от платы за передачу имущества в собственность. Это разные виды доходов, и облагают их по-разному.

НДФЛ с платы за передачу квартиры в собственность

Этот доход контролеры признают как доход от продажи имущества. Поэтому НДФЛ с него платят в общем для доходов от продажи порядке. Такой доход можно уменьшить на расходы или применить к нему имущественный вычет. А если приобретенное имущество будет принадлежать получателю ренты более минимального предельного срока или трех лет, то платить НДФЛ вовсе не надо. Это следует из пункта 17.1 статьи 217, статей 217.1 и 220 НК.

НДФЛ с ренты

Рентные платежи доходом от продажи квартиры не являются. Поэтому, к примеру, применить имущественный вычет к ним нельзя. На это указано в письмах Минфина от 27.01.2015 № 03-04-07/2785 и ФНС от 09.02.2015 № БС-4-11/1833.

НДФЛ с ренты нужно заплатить по ставке 13 процентов на общих основаниях. Декларируйте этот доход ежегодно не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. А потом не позже 15 июля заплатите налог. Это следует из статей 228 и 229 НК.

Наследство

Доход от продажи жилья, которое перешло в собственность по наследству, можно уменьшить на имущественный налоговый вычет в общем порядке. Не важно, как приобрели имущество: купили, обменяли, унаследовали, получили в подарок и т. д. В любом случае есть право на вычет с доходов от продажи.  Это следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК.

С 1 января 2020 года, если при получении имущества в порядке наследования НДФЛ не уплачен, то доход от продажи уменьшите на документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение этого имущества. Но только если наследодатель ранее не учитывал такие  расходы (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Подарок

Доход от продажи жилья, которое получили в собственность по договору дарения, можно уменьшить на имущественный вычет в общем порядке. Ведь не важно, как приобрели имущество: купили, получили в дар и т. п. Это следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК. С 1 января 2020 года доход от продажи безвозмездно полученного имущества можно уменьшить на величину расходов, с которых уплачен НДФЛ при получении. Расходы должны быть документально подтверждены (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Важно: если жилье подарил гражданин, который не является родственником, НДФЛ заплатите дважды: когда получили имущество и при самойпродаже. Это абсолютноразные доходы: доход в виде экономической выгоды и доход от продажисвоего имущества. Поэтому двойного налогообложения здесь нет (ст. 41, подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 210, п. 18.1 ст. 217, ст. 228, 229 НК, письмо ФНС от 27.07.2016 № БС-3-11/3427).

Мена

Возможна ситуация, когда гражданин получил имущество по договору мены и продает его. Можно ли в этом случае доход от продажи уменьшить на «расходы по приобретению». Ответ в ситуации ниже.

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, приобретенной по договору мены

Доход от продажи квартиры, приобретенной по договору мены, можно уменьшить на вычет, но не более 1 000 000 руб., либо на расходы на покупку квартиры (п. 2 ст. 220 НК).

А как определить расходы на покупку квартиры? Это зависит от условий договора мены.

Если по условиям договора мены квартиры сочли равноценными, расходы на покупку равны договорной стоимости квартиры, которую человек передал при обмене.

По договору обмениваемые квартиры былинеравноценными? Тогда величину расходов определите так.

Если получили квартиру дороже прежней:

Расходы на покупку квартиры = Цена переданной квартиры в договоре мены + Сумма доплаты

Когда получили квартиру дешевле прежней, расходы на покупку новой квартиры равны цене прежней.

Если в договоре нет цены переданной квартиры, в расходы включите ее рыночную стоимость, которую должен определить оценщик. Такие разъяснения в письмах Минфина от 15.12.2016 № 03-04-05/75124,от 03.06.2014 № 03-04-05/26663.

Пример, как определить размер имущественного налогового вычета при продаже квартиры, купленной по договору мены. Обмениваемое имущество признается равноценным

П.А. Беспалов (резидент России) в 2020 году купил однокомнатную квартиру по цене 800 000 руб.

В 2026 году онрешил обменятьее на равноценную (однокомнатную), только в другом районе.

Стоимость квартиры Беспалова на момент обмена составила 1 500 000 руб. Она соответствует уровню рыночных цен. Стороны признали товары, передаваемые по договору мены, равноценными.

Обмениваемая квартира находиласьв собственности Беспалова более минимального срока. Поэтому платить НДФЛ с доходов, полученных по договору мены, Беспалову не придется.

Кроме того, Беспалов может получить имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры.

Пример, как определить размер имущественного налогового вычета при продаже квартиры, купленной по договору мены. Обмениваемое имущество признается неравноценным

П.А. Беспалов (резидент России) в 2020 году купил однокомнатную квартиру по цене 950 000 руб. В этом же году онрешил обменятьее на двухкомнатную. Стоимость квартиры Беспалова на момент обмена составила 1 100 000 руб. Стоимость двухкомнатной квартиры передающая сторона оценила в 1 300 000 руб. Стоимость передаваемых квартир соответствует уровню рыночных цен.

По договору мены Беспалов доплачивает стороне, передающей двухкомнатную квартиру, разницу в стоимости между передаваемой и получаемой квартирами в сумме 200 000 руб.(1 300 000 руб. – 1 100 000 руб.).

Обмениваемая квартира находиласьв собственности Беспалова менее минимального срока. Поэтому размер имущественного налогового вычета равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Таким образом, Беспалов вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.

Кроме того, Беспалов может получить имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры.

Ликвидация иностранной компании

Специальные нормы предусмотрены для граждан, которые получили доход от продажи имущества ликвидированной иностранной организации или структуры без образования юридического лица.При условии что сами граждане являлисьее акционером (участником, пайщиком, учредителем или контролирующим лицом), а имущество освобождалось от налогообложения по нормам пункта 60 статьи 217 НК.

Такие доходы можно уменьшить на сумму, которая равна стоимости имущества на дату ликвидации иностранной компании по даннымее учета.Одно условие: эта сумма не должна быть выше рыночной цены имущества, которую определяют по правилам статьи 105.3 НК.

Такой порядок установлен подпунктом 2.1 пункта 2 статьи 220 НК.

Имущество несовершеннолетнего

Родитель может продать имущество несовершеннолетнего ребенка. В этом случае он действует от имени ребенка как его законный представитель. Это также относится к усыновителям и опекунам. Это следует из статей 27 и 28 ГК. Но налогоплательщик в этом случае – ребенок (п. 2 ст. 44 и ст. 207 НК).

Если имущество (доля в квартире, комната и т. п.) было в собственности ребенка меньше минимального срока, с доходов от продажи придется заплатить НДФЛ. При расчете НДФЛ доходы ребенка можно уменьшитьодним из двух способов:

  • на имущественный налоговый вычет;
  • на подтвержденные расходы на имущество.

Доходы от продажи имущества, а также вычет или расходы отразите в декларации 3-НДФЛ. Родитель как законный представитель составит ееот имени ребенка, но подпишет сам и сдаст в налоговую инспекцию. Это опять же относится и к усыновителям, и к опекунам. Это следует из пункта 4 статьи 80 НК.

Если доход от продажи имущества превысил вычеты, нужно заплатить в бюджет НДФЛ. Законный представитель ребенка составит платежку от имени ребенка, но сам подпишет и заплатит налог из личных денег (ст. 44 НК, письма Минфина от 22.10.2018 № 03-04-05/75732, от 29.05.2018 № 03-04-05/36433, от 21.06.2018 № 03-04-05/42603, от 25.05.2018 № 03-04-05/35680).

Указывать доходы от продажи имущества ребенка, вычеты и расходы на него в декларации по НДФЛ на родителя нельзя. Такой порядок расчета НДФЛ с доходов от продажи имущества НК не предусмотрен.

admin

Vivamus vel sem at sapien interdum pretium. Sed porttitor, odio in blandit ornare, arcu risus pulvinar ante, a gravida augue justo sagittis ante. Sed mattis consectetur metus quis rutrum. Phasellus ultrices nisi a orci dignissim nec rutrum turpis semper.

Обратная связь

Заказать услугу

Ваше имя

E-mail

Телефон*

Комментарий