Кто может получить налоговый вычет при покупке (строительстве) жилья, земельного участка

Налоговый вычет при покупке (строительстве) жилья, земельного участка

По материалам сайта БСС «Система Главбух»

Право на вычет

Человек может получить имущественный налоговый вычет, если купил (построил) в России: квартиру; комнату; жилой дом (в т. ч. не оконченный строительством); доли в них; земельный участок для строительства собственного жилья; земельный участок под приобретенным жилым домом (долями в нем).

Такой вывод следует из абзаца 1 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 18 апреля 2013 г. № 03-04-05/5-383.

При этом действуют следующие временные ограничения. Расходы на приобретение комнат могут приниматься в качестве имущественных вычетов только начиная с 1 января 2007 года (письмо Минфина России от 10 июля 2007 г. № 03-04-08-01/36 (доведено письмом ФНС России от 20 июля 2007 г. № ХС-6-04/581), определение Конституционного суда РФ от 23 июня 2009 г. № 837-О-О), земельных участков – начиная с 1 января 2010 года (письмо Минфина России от 31 марта 2010 г. № 03-04-05/9-150).

Участок дли ведения хозяйства
Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет при покупке дачного земельного участка или земельного участка для личного подсобного хозяйства. На земельном участке впоследствии был построен жилой дом

Да, можно, но при соблюдении определенных условий.

По общему правилу имущественный вычет можно получить при покупке земельного участка, предназначенного под строительство собственного жилья. Об этом сказано в абзаце 1 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Если земельный участок приобретался изначально как дачный или для ведения личного подсобного хозяйства, но на нем впоследствии построен дом, расходы на покупку такой земли можно также учесть в составе имущественного вычета. Для этого постройка должна быть признана жилым помещением. А в отношении дачного земельного участка необходимо выполнение еще одного условия: в документах на землю должно быть указано право на возведение жилого дома. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 15 октября 2012 г. № 03-04-08/4-351, которое было доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 10 декабря 2012 г. № ЕД-4-3/20904.

Дача или садовый домик
Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет при покупке (строительстве) дачи, садового домика

Да, можно, если дача или садовый домик признаны жилым домом.

Перечень имущества, при покупке которого можно получить имущественный налоговый вычет, ограничен. В него входят:

  • жилой дом (или доля в нем);
  • квартира (или доля в ней);
  • комната (или доля в ней) (приобретенная в 2007 году или позднее);
  • земельный участок для строительства собственного жилья (в 2010 году и позднее);
  • земельный участок под приобретенным жилым домом (долей в нем) (в 2010 году и позднее).

Это следует из абзаца 1 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Дачи и садовые домики, которые являются жилыми строениями без права регистрации проживания в них, в этом перечне не поименованы. Такие жилые строения не являются жилыми домами (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, ст. 1 Закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ). Поэтому имущественный вычет при их покупке (строительстве) не предоставляется. Аналогичная точка зрения отражена в письме ФНС России от 19 июля 2013 г. № ЕД-4-3/13167 (документ размещен на официальном сайте ФНС России в разделе «Разъяснения, обязательные для применения налоговыми органами»).

В отдельных случаях дача или садовый домик могут быть переведены в категорию жилых домов. Для этого они должны соответствовать предусмотренным для жилых помещений требованиям (ст. 15, ч. 4 ст. 22 Жилищного кодекса РФ, раздел II Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47). Признание помещения жилым осуществляет межведомственная комиссия, созданная уполномоченным органом власти (п. 7, 42, 48 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47). Таким образом, если дача или садовый домик соответствуют предусмотренным для жилых помещений требованиям и признаны жилым фондом на основании заключения межведомственной комиссии, то владелец вправе получить имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением (строительством) жилого дома. Такой вывод следует из писем Минфина России от 12 апреля 2010 г. № 03-04-05/10-191, от 31 марта 2010 г. № 03-04-08/10-75 и ФНС России от 20 марта 2009 г. № 3-5-04/278.

Гараж
Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет при покупке гаража

Нет, нельзя.

Перечень имущества, при приобретении (строительстве) которого можно получить имущественный налоговый вычет, ограничен. В него входят:

  • жилой дом (или доля в нем);
  • квартира (или доля в ней);
  • комната (или доля в ней) (приобретенная в 2007 году или позднее);
  • земельный участок для строительства собственного жилья (в 2010 году и позднее);
  • земельный участок под приобретенным жилым домом (долей в нем) (в 2010 году и позднее).

Это следует из абзаца 1 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Приобретение гаражей в этот перечень не входит. Поэтому имущественный вычет при их покупке не предоставляется. Аналогичного мнения придерживается налоговое ведомство (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 6 марта 2006 г. № 28-10/17213).

Состав вычета

В состав имущественного налогового вычета входят:

  • расходы на приобретение или строительство имущества;
  • сумма процентов по займам (кредитам), взятым у российских организаций и предпринимателей на приобретение (строительство) имущества, или сумма процентов по кредитам банков на рефинансирование (перекредитование) прошлых кредитов, взятых на эти цели.

Об этом сказано в абзацах 2–4 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Какие доходы можно уменьшить

Так как никаких доходов, облагаемых НДФЛ, при приобретении имущества покупатель не получает, сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы (например, зарплату или доходы от продажи личного имущества). При этом применить вычет могут лишь резиденты и только в отношении доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. Такие правила предусмотрены пунктами 1 и 3 статьи 210, пунктом 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Уменьшить доходы на вычет можно независимо от того, уплачен с таких доходов НДФЛ или нет (письмо Минфина России от 11 апреля 2013 г. № 03-04-05/7-369).

Когда возникает право на вычет

Право на имущественный вычет возникает с того года, в котором соблюдены все условия для его получения (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Например, получить вычет ранее года, когда человеку были выданы документы, подтверждающие право собственности на квартиру (жилой дом, земельный участок или долю в них), нельзя (письма Минфина России от 20 мая 2010 г. № 03-04-05/7-271, от 5 октября 2009 г. № 03-04-05-01/720, от 2 июля 2009 г. № 03-04-05-01/518 и ФНС России от 2 октября 2012 г. № ЕД-3-3/3545).

Имущественным вычетом в отношении земельного участка под застройку можно воспользоваться только после регистрации права на расположенный на данном участке жилой дом. При этом дата регистрации права собственности на землю значения не имеет. Такие разъяснения содержатся в письме ФНС России от 7 марта 2012 г. № ЕД-4-3/3800.

Вычет иностранному гражданину
Ситуация: может ли иностранный гражданин получить имущественный вычет при покупке жилья, земельного участка в России

Да, может, если иностранный гражданин является резидентом России.

Человек может воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет, если он купил (построил) в России:

  • дом (или доли в нем);
  • квартиру (или доли в ней);
  • комнату (или долю в ней) (в 2007 году или позднее);
  • земельный участок для строительства собственного жилья (в 2010 году и позднее);
  • земельный участок под приобретенным жилым домом (долями в нем) (в 2010 году и позднее).

Это следует из абзаца 1 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Получить имущественный вычет можно только в части доходов, которые облагаются НДФЛ по ставке, предусмотренной пунктом 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ). Поэтому если иностранный гражданин является резидентом России, то в части доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13 процентов, он может воспользоваться правом на вычет. Это следует из пункта 4 статьи 210 Налогового кодекса РФ.

Если гражданин является нерезидентом, то получить имущественный вычет он не сможет. Это связано с тем, что к доходам нерезидентов применяется одна из ставок НДФЛ (в зависимости от категории налогоплательщика и вида дохода), предусмотренная пунктом 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ. Поэтому в отношении таких доходов применить имущественный налоговый вычет нельзя (п. 4 ст. 210 НК РФ).

Подробнее о резидентах и нерезидентах см. Как определить статус человека (резидент или нерезидент) в целях НДФЛ.

Сколько раз можно получать вычет

Вычет на приобретение (строительство) жилья, земельного участка можно получить только один раз в жизни и только на одну покупку (абз. 27 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). В то же время имущественный вычет, предусмотренный Налоговым кодексом РФ, не может рассматриваться как повторный, если ранее аналогичная льгота предоставлялась человеку по Закону от 7 декабря 1991 г. № 1998-1. Такой вывод содержится в определении Конституционного суда РФ от 15 апреля 2008 г. № 311-О-О. Однако если неиспользованный остаток налогового вычета, предусмотренного Законом от 7 декабря 1991 г. № 1998-1, человек получил после вступления в силу главы 23 Налогового кодекса РФ, право на имущественный вычет он больше не имеет (письмо Минфина России от 29 апреля 2011 г. № 03-04-05/7-320)

Вычет при покупке нескольких объектов

В случае приобретения нескольких объектов, по которым можно заявить имущественный вычет, вычет предоставляется по одному из них на выбор. При этом последовательность приобретения объектов не имеет значения. Такой вывод следует из абзаца 27 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 16 апреля 2013 г. № 03-04-05/7-376.

Когда вычет не применяется

Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если:

  • расходы на приобретение (строительство) жилья оплачены за счет организации или других лиц (к этому случаю не относится покупка за счет заемных средств);
  • сделка по купле-продаже совершается между взаимозависимыми лицами (муж и жена, родители и дети, полнородные (неполнородные) братья и сестры, усыновители и усыновленные, опекун (попечитель) и подопечный (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ));
  • расходы на приобретение (строительство) жилья оплачены за счет средств материнского капитала. Даже в том случае, когда эти средства направлены на погашение ипотечного кредита, а не напрямую на приобретение жилья (письмо Минфина России от 24 октября 2012 г. № 03-04-05/7-1218);
  • расходы на приобретение (строительство) жилья оплачены за счет средств, выделенных из бюджета (субсидий).

Такие правила предусмотрены в абзаце 26 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Вычет по проданной квартире
Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет на покупку квартиры, если квартира была впоследствии продана

Да, можно.

Право на получение имущественного вычета не зависит от того, находится ли квартира в собственности или уже продана. Если человек израсходовал деньги на покупку (строительство) жилья, то он имеет право на имущественный вычет. Его можно использовать любое количество лет до полного израсходования независимо от наличия квартиры в собственности.

Такой вывод подтверждается письмами Минфина России от 31 января 2012 г. № 03-04-05/5-90 и ФНС России от 8 октября 2012 г. № ЕД-4-3/16925.

Уплаченные проценты по целевым кредитам (займам), истраченным на приобретение квартиры, являются составной частью имущественного вычета (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Поэтому их суммы также увеличат вычет по квартире, приобретенной с использованием заемных средств, даже если она была впоследствии продана (письмо Минфина России от 25 декабря 2007 г. № 03-04-05-01/418).

Вычет при неденежной форме расчетов
Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет при неденежной форме расчетов за приобретенное жилье, земельный участок (например, в счет оплаты был передан вексель или использована аккредитивная форма расчета)

Да, можно.

Человек, который купил (построил) в России квартиру, комнату (в 2007 году или позднее), жилой дом или доли в них, земельный участок (в 2010 году или позднее), вправе получить имущественный налоговый вычет (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом требований о том, чтобы за приобретенное жилье он расплачивался именно деньгами, Налоговый кодекс РФ не содержит. Поэтому имущественный налоговый вычет можно получить и при неденежной форме расчетов. Такой вывод позволяет сделать подпункт 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Например, расчеты за жилье, земельный участок могут быть осуществлены в форме аккредитива. Также в счет оплаты может быть передан вексель. При этом вексель человек вправе признать в качестве расходов, только если он ранее был приобретен покупателем жилья в рамках гражданско-правовых отношений (например, по договору купли-продажи). Если же гражданин сам выписал вексель и передал его продавцу жилья, то оснований для вычета нет. Такой подход объясняется тем, что собственный вексель фактически удостоверяет заем. Поэтому при его передаче не выдается имущество, а лишь возникает обязанность погасить долг. Это следует из статей 1 и 75 Положения, утвержденного постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 7 августа 1937 г. № 104/1341, и статьи 815 Гражданского кодекса РФ.

Такого мнения в отношении предоставления имущественного вычета придерживаются и контролирующие ведомства (письма Минфина России от 1 сентября 2005 г. № 03-05-01-04/268, от 28 марта 2005 г. № 03-05-01-07/6, ФНС России от 11 апреля 2006 г. № 04-2-02/280). Подтверждается указанная позиция и арбитражной практикой (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 января 2005 г. № А79-6273/2004-СК1-5858).

О правомерности получения имущественного налогового вычета при приобретении жилья в рамках товарообменной операции (по договору мены) см. В каком размере можно получить налоговый вычет при покупке (строительстве) жилья, земельного участка.

Ольга Краснова

главный редактор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

По материалам сайта БСС «Система Главбух»

Связанные статьи

Комментарии закрыты